UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Promet nepokretnosti i pravna provera pre kupovine
Promet nepokretnosti obuhvata prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez. Najčešće se vrši ugovorom o kupoprodaji ili ugovorom o poklonu. Kod kupoprodaje prodavac prenosi nepokretnost uz ugovorenu cenu, dok kod poklona nema protivčinidbe u vidu kupoprodajne cene.
Kako biste minimizovali rizike prilikom kupovine nepokretnosti i izbegli komplikovane pravne situacije koje mogu dovesti do dugotrajnih i skupih sudskih postupaka, potrebno je da, pored usaglašavanja sa prodavcem nepokretnosti oko kupoprodajne cene i načina isplate iste, izvršite određene pravne provere nepokretnosti.
Šta treba proveriti u katastru i dokumentaciji?
Provera obuhvata podatke o samoj nepokretnosti, njenoj identifikaciji i njenom pravnom statusu, o nosiocu prava na nepokretnosti, vrsti i obimu prava, postojećim teretima i zabeležbama. Treba uporediti stvarno stanje sa upisanim stanjem u katastru nepokretnosti.
Posebno su značajni:
- isprava na osnovu koje je prodavac stekao pravo i eventualni pravni sled prethodnih prenosa;
- hipoteke, zabrane raspolaganja, zabeležbe spora i drugi podaci koji mogu uticati na kupca;
- suvlasnički odnosi i postojanje eventualne zajedničke imovine supružnika;
- tehnička i pravna dokumentacija objekta, odnosno pravni status objekta i posebnog dela koji se kupuje;
- postojanje zakupa lica koja koriste nepokretnost i dogovor o njihovom iseljenju ili nastavku korišćenja.
Upis prodavca u katastru jeste važan podatak, ali ne zamenjuje celokupnu pravnu proveru. Na primer, stan može biti upisan, a da u njemu postoje naknadno izvedene izmene koje nisu obuhvaćene dokumentacijom. Isto tako, upis na ime jednog supružnika ne rešava uvek pitanje zajedničke imovine.
Pravo preče kupovine
Suvlasnik koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kod prodaje poljoprivrednog zemljišta zakon predviđa i pravo preče kupovine vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca.
Ponuda mora sadržati podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Zakon propisuje pisanu ponudu, te pisano izjašnjenje imaoca prava preče kupovine, koje se mora dati u roku od 15 dana od prijema ponude. Ako ponuda nije prihvaćena, prodaja trećem licu ne sme biti izvršena pod povoljnijim uslovima od ponuđenih imaocu prava preče kupovine.
Treba napomenuti da nije svaki sused vlasnika stana ili kuće samim tim imalac prava preče kupovine. Treba utvrditi vrstu nepokretnosti i konkretan zakonski ili ugovorni osnov prava preče kupovine. Povreda prava preče kupovine može dovesti do spora, pa ponudu treba učini preporučenom poštom, uz čuvanje dokaza o dostavljanju iste.
Budući da svako može svoju nepokretnost pokloniti kome želi, pravo preče kupovine se ne odnosi na ugovor o poklonu nepokretnosti. Međutim, ukoliko je stvarna volja ugovornih strana kupoprodaja, koja se predstavlja kao poklon, u cilju izigravanja prava preče kupovine, imalac prava preče kupovine može, uz odgovarajuće dokaze, zaštititi svoja prava u sudskom postupku.
Predugovor, kapara i avans
Predugovorom se preuzima obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. On treba da sadrži bitne sastojke budućeg ugovora, a kada je za glavni ugovor propisana forma kao uslov punovažnosti, taj zahtev važi i za predugovor.
Predugovorom se utvrđuje da li se plaća kapara. Kapara ima posebnu funkciju i zakonske posledice koje zavise od odgovornosti za neizvršenje ugovora. U praksi to najčešće znači da ukoliko je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, ostaje bez nje, dok u slučaju da je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, vraća je udvojenu. Međutim, ugovaranje kapare same po sebi ne znači da svaka strana može slobodno odustati od ugovora ostavljanjem kapare ili vraćanjem dvostrukog iznosa, ukoliko kapara nije ugovorena sa tim ciljem. Ovo iz razloga što u slučaju neizvršenja ugovora koje se ima pripisati u odgovornost jedne strane, druga strana ima, pored prava zadržavanja kapare/zahtevanja udvojene, pravo tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće ili tražiti naknadu štete.
U praksi se često dešava, u slučajevima kada se stan kupuje putem stambenog kredita, da se predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ne overava, budući da je većini banaka dovoljan neoveren predugovor za proces odobrenja kredita. Ovakva praksa je pogrešna, budući da u slučaju da se glavni ugovor ne zaključi, kupac koji je dao kaparu, može njeno vraćanje zahtevati samo na osnovu zakonskih odredbi o sticanju bez osnova, dok je isključeno njegovo pravo da traži izvršenje obaveza preduzetih predugovorom, kao i pravo da traži udvojenu kaparu, budući da je predugovor ništav.
Takođe treba napomenuti da, u cilju izbegavanja sporova, ukoliko je data kapara, a kupoprodaja nepokretnosti zavisi od odobrenja kredita, u predugovoru nedvosmisleno treba navesti šta se dešava sa kaparom ukoliko kredit ne bude odobren.
Forma ugovora i uloga javnog beležnika
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave, pred nadležnim javnim beležnikom. Ugovor koji nije zaključen u zakonom propisanom obliku ne proizvodi pravno dejstvo.
Sadržina ugovora
Ugovor treba da sadrži precizno određenu nepokretnost, cenu iste, način i rok plaćanja, rok predaje nepokretnosti u posed, raspodelu troškova kupoprodaje. Posebnu pažnju zahteva klauzula intabulandi, izjava kojom prodavac dozvoljava upis prava svojine kupca u katastar nepokretnosti, a koja se naziva. Ona može biti data u okviru samog ugovora, ukoliko između prodavca i kupca postoji odnos poverenja, budući da će u tom slučaju uknjižba kupca biti moguća i pre isplate kupoprodajne cene. Ipak, najčešće se samim ugovorom definišu samo uslovi za njeno naknadno davanje. Ova izjava se najčešće daje posle isplate celokupnog iznosa ugovorene cene.
Uknjižba prava svojine
Solemnizacija ugovora i upis prava svojine predstavljaju različite korake. Posle overe ugovora javni beležnik po službenoj dužnosti šalje ugovor Republičkom geodetskom zavodu, koji, ukoliko su ispunjeni svi uslovi, donosi rešenje o uknjižbi, čime kupac, po isteku žalbenih rokova, postaje vlasnik nepokretnosti. Dakle, solemnizacija ugovora predstavlja pravni osnov za upis prava svojine, ali se pravo svojine stiče samim upisom.
O tome više u oblasti prava svojine. (https://advokatstefanklajic.rs/svojina/)
Porezi i troškovi kupoprodaje
Kada je u pitanju kupoprodaja nepokretnosti, treba praviti razliku između tri vrste poreza.
Porez na dodatu vrednost plaća se prilikom prve prodaje novoizgrađenih nepokretnosti, dok se porez na prenos apsolutnih prava plaća pri svakom narednom prometu nakon prve prodaje. Jedan isključuje drugi. Poreski obveznik je prodavac, ali se ove obaveze u praksi ugovorom prevaljuju na kupca. Zakonom je predviđeno pravo na refundaciju PDV-a/poresko oslobođenje za kupce prvog stana za površinu do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog do 15 m2 po svakom članu.
Porez na imovinu plaća vlasnik nepokretnosti, koji postaje obveznik ovog poreza danom zaključenja, odnosno solemnizacije ugovora o kupoprodaji.
Pravni izvori
Zakon o prometu nepokretnosti, naročito čl. 2. i 4–10;
https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_prometu_nepokretnosti.html
Zakon o obligacionim odnosima, naročito čl. 49. i 79–83;
https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_obligacionim_odnosima.html
Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa;
https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_osnovama_svojinskopravnih_odnosa.html
Zakon o porezima na imovinu;
https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_porezima_na_imovinu.html