Obligaciono pravo

Promet nepokretnosti

Ugovor o prometu nepokretnosti (zemljište, zgrade, drugi građevinski objekti, posebni delovi zgrada) je ugovor kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnosti pravnim poslom sa jednog lica na drugo. On može biti dobročin pravni posao, ukoliko se prenos prava svojine na nepokretnosti vrši bez naknade (ugovor o poklonu nepokretnosti), ili teretni pravni posao, ukoliko se pravo svojine prenosi uz naknadu (ugovor o prodaji nepokretnosti).


U oba slučaja, reč je o formalnom pravnom poslu. Da bi posao bio punovažan potrebno je da bude sačinjen u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Ugovor najčešće sastavljaju advokati, posle čega se kod nadležnog javnog beležnika (javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost, koja je predmet ugovora) zakazuje tačno vreme overe ugovora. Ukoliko ugovor nije zaključen na navedeni način, ništav je i ne proizvodi pravno dejstvo.


Suvlasnik nepokretnosti, koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima, od kojih prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine, ukoliko suvlasnika ima više, ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom. Ukoliko suvlasnici imaju udele iste veličine, prodavac ima pravo da sam izabere kome će prodati svoj udeo.


Vlasnik, koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, i to prvenstveno vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.


Prodavac je dužan poslati ponudu licima sa pravom preče kupovine preporučenim pismom, a ona mora sadržati podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem o njoj izjasni. Ukoliko se u navedenom roku imalac prava preče kupovine o ponudi ne izjasni, prodavac može nepokretnost prodati drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.


Kod prometa nepokretnosti javlja se pitanje poreskih obaveza i to poreza na imovinu, koji ubuduće snosi kupac, kao i poreza na prenos apsolutnih prava, za koji je uobičajeno da na sebe preuzima kupac, što se uglavnom i konstatuje jednim članom ugovora, međutim i drugačije može biti dogovoreno među strankama. Prilikom overe ugovora popunjavaju se odgovarajuće poreske prijave, koje javni beležnik po službenoj dužnosti šalje poreskoj upravi.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *